Mietvertrag

Der Mietvertrag ist gerichtet auf die Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf Zeit gegen Zahlung einer Miete (§ 535 Abs. 1BGB).

Dabei kann Gegenstand des Mietvertrages eine Wohnung, aber auch jede andere körperliche Sache i. S. v. § 90 BGB sein (z. B. Geschäftsräume, Grundstücke, Pkws, Maschinen, Werkzeuge).

Pflichten des Vermieters

Gebrauchsüberlassung

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 2 BGB). Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen (§ 535 Abs. 3 BGB).

Sonstige Rechts des Mieters

Wegnahme

Der Mieter kann eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, nach Ablauf der Mietzeit wieder wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Dabei besteht das Wegnahmerecht unabhängig davon, ob gem. § 946 BGB die betreffende Einrichtung in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist.

Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter bei Wohnraum das Recht hat, die Wegnahme mit einer Entschädigungszahlung abzuwenden (§ 552 BGB).

Untermiete

Grundsätzlich ist der Mieter gem. § 540 Abs. 1 S. 1 BGB nicht berechtigt, die Sache während der Mietzeit Dritten zu überlassen.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB).

Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat (§ 540 Abs. 2 BGB).

Entsteht jedoch bei Wohnraum für den Mieter während des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse, einen Dritten mit in die Wohnung aufzunehmen, so kann er hierzu vom Vermieter gem. §§ 540, 553 BGB die Erlaubnis verlangen. Diese kann der Vermieter nur aus wichtigem Grund verweigern. Er kann jedoch unter Umständen wegen der erhöhten Abnutzung eine erhöhte Miete verlangen (§ 553 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 BGB).

Dabei gilt § 553 BGB nicht für den Ehegatten des Mieters; diesen darf er wegen Art. 6 Abs. 1 GG immer aufnehmen, ohne um Erlaubnis zu fragen.

Vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag

Einen Anspruch darauf, aus einem laufenden Mietverhältnis vorzeitig entlassen zu werden, hat der Mieter auch dann nicht, wenn er einen oder sogar mehrere geeignete Nachmieter stellt (verbreitetes Gerücht unter Studierenden).

Pflichten des Mieters

Zahlung der Miete

Wichtigste Pflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB.

Ist die Miete unangemessen hoch, ist die Vereinbarung über den Mietzins nach §§ 134, 138 BGB nichtig; ansonsten bleibt der Vertrag jedoch gem. § 139 BGB gültig.

Wichtig

Bei der Wohnungsmiete ist eine Miete als unangemessen hoch zu betrachten, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Ab dieser Höhe liegt auch eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters nach § 5 WiStraG vor. Ab 50 % Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt eine Straftat nach § 291 StGB (Wucher) vor.

Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet (§ 537 Abs. 2 BGB).

Gemäß § 537 Abs. 1 BGB wird der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Der Vermieter muss sich jedoch den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt.

Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB). Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB).

Wichtig

Bei Wohnraum unterliegen Mieterhöhungen während des Mietverhältnisses den Beschränkungen der §§ 558 ff. BGB.

Mängelanzeige

Der Mieter ist weiterhin zur Anzeige von Mängeln der Wohnung verpflichtet (§ 536c Abs. 1 S. 1 BGB). Das Gleiche gilt, wenn ein Dritter sich ein Recht an der Sache anmaßt (§ 536c Abs. 1 S. 2 BGB).

Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536c Abs. 2 S. 1 BGB).

Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter gemäß § 536c Abs. 2 S. 2 BGB nicht berechtigt,

• die in § 536 BGB bestimmten Rechte (Minderung) geltend zu machen,
• nach § 536a Abs. 1 BGB Schadensersatz zu verlangen oder
• ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB zu kündigen.

Beschädigungen der Mietsache

Bei Beschädigungen der Mietsache haftet der Mieter nach dem allgemeinen Recht der Leistungsstörungen aus § 280 Abs. 1 BGB sowie aus Delikt gemäß §§ 823 ff. BGB.

Rückgabe der Mietsache

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Sache gem. § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben.

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB).

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder verspätet zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (§ 546a Abs. 1 BGB).

Vertragswidriger Gebrauch

Grundsätzlich darf der Mieter die Mietsache nur zu dem im Mietvertrag vereinbarten Zweck gebrauchen.

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).

Gewährleistung

Zu den Pflichten des Vermieters gehört gem. § 535 BGB die Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch sowie die Erhaltung der Mietsache. Der Mieter kann daher, wenn die Mietsache bei Überlassung an einem Mangel leidet oder ein solcher später auftritt, verschiedene Rechte geltend machen:

• Minderung (§ 536 BGB),
• Beseitigung des Mangels (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB),
• Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB),
• Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB),
• Kündigung (§ 543 BGB).

Kennt jedoch der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nicht zu (§ 536b S. 1 BGB).

Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm gemäß § 536 b S. 2 BGB diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält (§ 536b S. 3 BGB).

Des Weiteren gilt grundsätzlich, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat (§ 538 BGB).

Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Vermieter nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 536d BGB).

Minderung

Für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung tritt gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB automatisch eine Minderung der Miete bzw. bei entsprechend massiven Mängeln eine komplette Befreiung von der Pflicht zur Mietzahlung ein. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB).

Dies gilt auch, wenn

• eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt (§ 536 Abs. 2 BGB) oder
• dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird (§ 536 Abs. 3 BGB).

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB).

Wichtig

Anders als im Kaufrecht (vgl. dort § 441 BGB) ist beim Mietverhältnis keine ausdrückliche Minderungserklärung notwendig! Allerdings muss der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB).

Eine bereits zuviel gezahlte Miete kann der Mieter in diesem Fall nach den Gründsätzen der ungerechtfertigtem Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt BGB zurückverlangen.

Beseitigung des Mangels

Neben der Minderung kann der Mieter vom Vermieter Beseitigung des Mangels verlangen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Da es sich insoweit um den ursprünglichen Erfüllungsanspruch handelt, kann er bis zur Beseitigung des Mangels auch nach § 320 BGB die Zahlung der Miete verweigern. Die Berechtigung zur Zurückhaltung der Miete jedoch auf das ungefähr dreifache der geschätzten Reparaturkosten zu beschränken. Bei ganz geringfügigen Mängeln darf die Miete nicht zurückgehalten werden (§ 320 Abs. 2 BGB).

Schadensersatz

Nach § 536a Abs. 1 BGB kann der Mieter bei Vorliegen eines Mangels in drei Fällen Schadensersatz verlangen:

• Der Mangel hat schon bei Überlassung der Mietsache vorgelegen (§ 536a Abs. 1, 1. Alt. BGB). Hier ist kein Verschulden erforderlich, da den Vermieter insoweit eine Garantiehaftung trifft.
• Der Mangel ist später aufgetreten und der Vermieter hat dies zu vertreten (§ 536a Abs. 1, 2. Alt. BGB). Insoweit ist ein Verschulden des Vermieters erforderlich.
• Der Vermieter kommt mit der Beseitigung des Mangels in Verzug (§ 536a Abs. 1, 3. Alt. BGB). Hier sind zusätzlich die Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 2, 286 BGB, insbesondere i.d.R. eine Mahnung durch den Mieter, zu prüfen.

Erfasst wird der gesamte Schaden (Mangel- und Mangelfolgeschäden).

Bei Schäden durch Mängel von Wohnungen sind die Angehörigen des Mieters, die mit in der Wohnung wohnen, nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter in den Mietvertrag mit einbezogen.

Der Mieter kann sowohl den Schadensersatz neben der Leistung als auch den Schadensersatz statt der Leistung verlangen.

Kündigt der Mieter daneben wegen des Mangels nach § 543 BGB, so ist zusätzlich auch Schadensersatz für die restliche Mietzeit zu zahlen.

Selbstvornahme

Ist der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, so kann der Mieter darüber hinaus den Mangel entweder selbst oder durch von ihm beauftragte Handwerker (vgl. § 257 BGB) beseitigen lassen und Ersatz seiner Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Liegen die Voraussetzungen der Selbstvornahme nicht vor, so kann der Mieter ausnahmsweise doch Ersatz seiner Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung (§§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB) verlangen.

Kündigung

Nach § 543 BGB kann der Mieter bei Nichtgewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs, wozu auch die Mängelfreiheit der Mietsache gehört, fristlos kündigen.

Voraussetzung hierfür ist allerdings grundsätzlich ein Abhilfeverlangen des Mieters sowie die Setzung einer entsprechenden Frist. Ist eine Beseitigung des Mangels allerdings unmöglich, bedarf es einer Fristsetzung nicht.

Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB).

Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB). Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche (§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB).

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB).

Formfreiheit

Der Mietvertrag grundsätzlich formfrei gültig.

Auch Mietverträge über Wohnraum, gewerbliche Räume oder ein Grundstück sind nicht ungültig, wenn die Schriftform nicht eingehalten wird. Der Vertrag gilt in diesem Fall lediglich als für unbestimmte Zeit geschlossen (§§ 550, 578 Abs. 1 und 2 BGB).

Beendigung des Mietvertrages

Befristetes Mietverhältnis

Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht

• in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
• verlängert wird.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Ordentliche Kündigung

Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften ordentlich kündigen.

Gemäß § 580a BGB gilt insoweit;

• Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, ist die ordentliche Kündigung zulässig,
  • wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
  • wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends;
  • wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs.
• Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.
• Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die ordentliche Kündigung zulässig,
  • wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
  • wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.

Außerordentliche Kündigung

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1 S. 1 BGB).

Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund liegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein solcher wichtiger Grund liegt gemäß (§ 543 Abs. 2 S. 1 BGB) insbesondere vor, wenn

• dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
• der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
• der Mieter
  • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Wichtig

Im letzten Falle (Mieter ist im Verzug) ist die Kündigung § 543 Abs. 2 S. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Dies gilt jedoch nicht, wenn

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
• der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.

Außerdem gelten folgende Sonderregelungen:

• Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast (§ 543 Abs. 4 BGB).
• Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 544 S. 1 BGB). Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist (§ 544 S. 1 BGB).

Stillschweigende Verlängerung

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt (§ 545 S. 1 BGB).

Gemäß (§ 545 S. 2 BGB) beginn die Frist

• für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
• für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Besonderheiten bei Wohnraummietverhältnisse

Die vorgenannten allgemeinen Regelungen gemäß §§ 535 bis 548 BGB gelten grundsätzlich auch für Mietverhältnisse über Wohnraum. Allerdings werden diese durch die Vorschriften in den §§ 549 bis 577a BGB zum Teil modifiziert. Diese Sondervorschriften haben jeweils den Vorrang vor den allgemeinen Regelungen (§ 549 Abs. 1 BGB).

Dies betrifft etwa:

• die Form des Mietvertrags (§ 550 BGB),
• die Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (§ 551 BGB),
• die Möglichkeit der Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters (§ 552 BGB),
• die Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte (§ 553 BGB),
• die Barrierereduzierung, die E-Mobilität und den Einbruchsschutz (§ 554 BGB)
• die Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe (§ 555 BGB),
• die Pflicht des Mieters zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB),
• die Pflicht des Mieters zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555b bis 555f BGB),
• die Vereinbarungen über Betriebskosten (§§ 556 bis 556g BGB),
• bei Erhöhungen der Miete und Betriebskosten (§§ 557 bis 561 BGB),
• den Umfang des Vermieterpfandrechts (§§ 562 bis 562d BGB),
• die Rechte und Pflichten bei Tod des Mieters (§ 563 bis 564 BGB),
• die gewerbliche Weitervermietung (§ 565 BGB),
• die Weitergeltung des Mietvertrages mit dem Käufer der Immobilien (Grundsatz:  “Kauf bricht nicht Miete”( (§§ 566 bis 566e BGB),
• die Belastung des Wohnraums durch den Vermieter (§§ 567 bis 567b BGB),
• die verschiedenen Formen der Kündigung (§§ 568 bis 576b BGB),
• das Vorkaufsrecht des Mieters (§§ 577, 557a BGB),